唉，陕西只剩西安没有“商转公”了！
“说好一起到白头，你却偷偷焗了油”，这句话我想西安一定很想送给渭南。在上一次咸阳开启商转公后，我们也掰指头算了算，陕西省只剩下西安和渭南两个城市还未开启商转公工作。但万万没想到，在2月27日官方回复中还明确停止受理各类商转公贷款的渭南，在4月1日发布了《渭南市个人住房商业贷款转住房公积金贷款管理暂行办法》，正式官宣重启商转公工作。也就是说，从现在算陕西只剩西安，还没有商转公。渭南启动“商转公”后就剩西安了从陕西目前支持“商转公”的城市来看，最早是商洛在2016年开启了商转公政策，最近开启的则是4月初刚刚发布商转公政策的渭南。商洛2016年开启商转公；铜川2017年实施商转公；榆林2018年开启商转公；安康2019年执行商转公；宝鸡2021年开启商转公；汉中2022年9月重启商转公贷款业务；延安2022年11月推出商转公贷款业务；咸阳2023年1月启动商转公；渭南2023年4月启动商转公。这其中，商洛、铜川、榆林和安康这几个城市开启商转公政策的时间相对较早，并且个别城市只是在公积金相关政策以及市民答疑等方面提及商转公业务的办理，并没有专门针对这项业务的政策出台。而汉中和西安在2017年几乎是同时停止“商转公”业务，2022年9月又重新启动“商转公”贷款业务。汉中重启公积金，一方面是因为居民公积金贷款的呼声强烈；另一方面也是因为汉中市住房公积金资金使用率处于安全合理范围，当前资金流动性充足，已具备开展此类业务的条件。在住房公积金贷款利率全面下调的大环境下，商业贷款转公积金贷款的目的很明确，就是有效降低购房者的还贷压力。西安商转公的可能性有多大？这个问题可能是所有“站在高岗”之上的购房者最想知道的答案。特别是在越来越多城市重启或启动商转公之下，越来越多的西安购房者开始期待。但从官方的回答上来看，自始至终的回答都是“根据目前西安市存量商贷规模和公积金资金流动性情况，为确保缴存职工正常提取及公积金贷款业务不受影响，目前，'商转公'业务暂未恢复”。在官方的回答中，就已经提到了两个核心问题“存量商贷规模”和“公积金资金流动性情况”。丨先来看存量商贷规模问题。虽然没有明确的商贷规模数据，但我们也在部分官方数据中找到了蛛丝马迹：❖ 根据2022年陕西省金融运行报告数据显示，截至2021年，累计全省个人住房贷款余额8770.0亿元。作为全省房地产市场发展最好的西安，在其中份额自然占比不小。即使按照50%计算，累计个人住房贷款量也依然有4385亿元。❖ 我们也在线下进行求证，根据西安高新某银行支行提供的数据信息来看，仅该支行一年办理的个人住房贷款业务就达70余亿元；❖ 根据2022年西安住房公积金年度报告数据，在个人住房贷款业务方面，2022年公积金占个人住房贷款市场占有率仅为14.96%。按照2022年西安市公积金发放个人住房贷款4.13万笔共计242.23亿元反算，仅2022年西安个人住房贷款（商贷+公积金贷款）发放达约1619.18亿元，商贷约为1376.95亿元。（以上数据仅为推算，具体数据以官方为准）从这几个数据来看，可以很明显的看出一个问题，西安的商业贷款规模十分庞大，而在商转公下，势必大多数购房者都会选择将商业贷款转为公积金。而从年度报告来看，西安市公积金缴存余额为1353.54亿元，而这样一个规模的转移，肯定会让公积金中心吃不消，无法继续正常满足缴存职工的正常提取和贷款业务。丨再来看公积金资金流动性情况。从渭南、汉中等城市发布的《商业性个人住房贷款转住房公积金贷款》文件中，都提到了一个阈值--个贷率。个贷率＜80%，开启商转公；个贷率＞90%，根据市场贷款资金需求等因素研判；个贷率＞95%，停办商转公。从数据来看，这个个贷率就是启停公积金的“钥匙”，那西安的公积金个贷率表现如何？根据2022年西安市公积金年度报告显示，个贷率数据为81.89%。是不是意外的少？那为什么西安还不启动商转公呢？我们再来看公积金个贷率月度数据，自2020年楼市逐渐回归平稳后，西安市公积金基本保持在一个相对健康平稳的状态。从数据来看，个贷率一直保持在82.9%-95.6%之间，近两年个贷率保持在85%左右徘徊。再仔细观察，随着市场的逐渐回暖，公积金贷款也同步开始回暖，表现在个贷率上则为近期个贷率普遍保持在87%左右，而随着后续市场利好信号释放以及目前依然未露面的新政利好，后续随着购房者需求复苏，个贷率还将进一步提高，而这也意味着公积金资金池子的压力会逐渐增加。公积金的释放首要考虑的依然是刚需公积金住房贷款、组合贷款家庭需求，一旦出现资金流动性压力，势必会影响到后续保障刚需公积金贷款的发放，贸然释放反而得不偿失。此外，除了这两点外，银行的对接工作、政策的支持性以及后续对市场的稳定性等方面，也一定程度上抑制着西安商转公落地。但，我们还想说的是，进入2023年，从各地“商转公”政策试行的描述来看，支持“商转公”的目标基本都为促进消费潜力释放、维护房地产市场平稳健康发展。作为购房者，“商转公”后能够有效为购房者减轻还供压力，增加每月可消费支出能力，也同样有益于提升市场消费活跃度，增加城市消费能力，也可以更好的促进房地产市场新增合理需求，促进经济恢复。这样有利又有益的事，还是期待西安能够找出更合适的方式推进！关于西安“商转公”，您还有哪些问题和想法，今年会不会落地？在评论区留言，我们一起讨论！
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